Türkiye’de Tesis Yönetimi Pazarı

Tesis Yönetiminin; insan, mekân, teknoloji ve süreçlerini birleştiren, birden fazla disiplini kapsayan, uzmanlık ve deneyim gerektiren bir meslek olduğunu belirten TRFMA Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Levent Alatlı, Türkiye’de tesis yönetimi pazarı ve sektördeki gelişmeleri değerlendirdi.

 Bugün “Tesis Yönetimi” nedir diye sokaktaki vatandaşa sorsak muhtemelen %95’ten fazlası doğru cevap veremez diyen Alatlı, tesis Yönetim firmalarından bildiğiniz 1-2 ismi söyleyebilir misiniz diye sorsak yine aynı şekilde cevap açıklamasında bulundu.

Levent Alatlı; Halbuki vatandaşımız neredeyse her gün birçok yerde “Tesis Yönetim” firması çalışanları ve verdikleri hizmetleri ile bir araya gelmektedir. Ancak sektörün ismini veya kapsamını bilmediği için bu firmaları ve çalışanlarını “Tesis Yönetimi” ile eşleştirememektedir.

Tesis deyince akla tesisat, tesisat ağırlıklı endüstriyel tesisler, fabrikalar geliyor. Hatta bazı kişilerin aklına yol üstü mola verdiğimiz dinlenme tesisleri bile geliyor. Evet tüm bu yapılar da bizim için birer tesistir. Ancak “Tesis/Facility” çok geniş bir tanım olup, kısaca insanların yaşadığı veya çalıştığı tüm binalar, iş merkezleri, plazalar, siteler, rezidanslar, AVM’ler, fabrikalar, hastaneler, havaalanları, oteller, okullar vb. mekânlar da bizim için birer tesistir.

Her tesis kullanım amacı, tasarımı, yapımı, teknik özellikleri vb. birçok açıdan birbirinden ne kadar farklı olursa olsun hepsinin 3 ana safhası vardır. Bunlar tasarım, yapım ve yaşam safhalarıdır.  Yaşam safhası aynı zamanda “Tesis Yönetim” safhasıdır. Bir tesisin her açıdan sağlıklı, verimli, ekonomik ve sorunsuz sürdürülebilmesi için yapım safhası sonrasında entegre tesis yönetimi gerekir. Bazı yatırımcılar, tesis sahipleri, kat malikleri tesislerini kendileri daha iyi ve ekonomik yöneteceğine inandıkları için kendileri yönetmeyi tercih etmektedir. Bazıları ise bu işin başka bir uzmanlık konusu olduğuna inandığı için bu konuda uzman ve profesyonel tesis yönetim firmalarını tercih etmektedir.

Tasarım kısmı işin en önemli ve önemsenmesi gereken kısmıdır çünkü tesisin genetik özellikleri bu safhada belirlenir. Tasarım derken, sadece mimari tasarım değil statik, mekanik, elektrik, otomasyon, yangın vb. tüm tasarımları kast ediyorum. Bazı tesisler maalesef hastalıklı veya özürlü doğarlar. Bu sorunların bir kısmı ilave yatırım maliyetleriyle sonradan giderilebilir ama bazıları ise yapının ömrü boyunca sürer! Bunu önlemek için tasarım safhasında yatırımcı ve tasarımcı dışında diğer disiplinlerle beraber Tesis Yönetimi danışmanlarının da olması çok gereklidir. Bazen tasarım sırasında yapılacak çok küçük değişiklikler tesisin ömrü boyunca çok önemli maliyet avantajları sağlayabilir veya o tesisi daha kullanıcı dostu yapabilir. Bu nedenle her yeni proje sırasında Tesis Yönetim Danışmanlığı alınmasını önemle tavsiye ediyoruz.

Genel kabul görmüş uluslararası ve ulusal tanımlara göre; Tesis Yönetimi (Facility Management) bir tesisin sürdürülebilmesi ve geliştirilmesi için “insan, mekân, teknoloji ve süreçleri” birleştiren, birden fazla disiplini kapsayan, uzmanlık ve deneyim gerektiren bir meslektir.

Ülkemizde özellikle 2000’li yıllardan itibaren yapılan çok sayıda nitelikli gayrimenkul geliştirme projesi aynı zamanda profesyonel tesis yönetim ihtiyacını oluşturmakta ve sektörünün gelişmesine ciddi katkı yapmaktadır. Bu tip nitelikli binaları artık geleneksel yöntemlerle yönetmek yerine entegre tesis yönetim metodolojileri ile profesyonel tesis yönetim firmaları tarafından yönetilmesi gerekmektedir.

TRFMA ile ilgili bilgi verebilir misiniz? Sektörün Pazar hacmi ve geleceği ile ilgili öngörüleriniz nelerdir?

 Tesis Yönetim Sektörünün ülkemizde tanıtılmasını ve geliştirilmesini sağlamak, sektörde yöneticilik yapan, yönetim hizmeti veren kişi ve kuruluşlara yardımcı olmak amacıyla sektörün önde gelen tesis yönetim firmaları bir araya gelerek 21.12.2017’de kısa adı TRFMA (Turkish Facility Management Association) olan Tesis Yönetim Derneği’ni kurmuştur. (www.tr-fma.org)

TRFMA’nın amacı yeni ve mevcut tüm tesislerin ve tesis yöneticilerinin yönetim süreci ve hizmetleri ile ilgili sorunlarına çözümler üretmek, aidatları ve işletme maliyetlerini optimize etmek, yönetim ve yönetim hizmetlerini geliştirmektir.

TRFMA, Tesis Yönetim Derneğine “yönetim” veya “yönetim hizmeti” konusunda çalışan tüzel kişiler yani şirketler üye olabilir. Üyelerimiz bina ve tesis yönetim sektörünün önde gelen firmaları olup, 2 üyemiz kamu iştiraki, 6 üyemiz ise uluslararası tesis yönetim firmasıdır. Diğerleri de sektörün önde gelen ulusal tesis yönetim firmalarıdır.

Son yıllarda hem dünyada hem de ülkemizde giderek gelişen ve önem kazanan Tesis Yönetimi, sürekli büyüyen ve gelişen yapısıyla Türkiye’nin en fazla istihdam sağlayan sektörlerindendir. Mesela sadece 29 üyemizin kendi bordrosunda toplam 102 bin 316 çalışanı vardır. Tesis Yönetim sektöründe irili ufaklı çok sayıda yönetim, hizmet, malzeme ve ekipman sağlayıcı firma olduğu düşünülürse tesis yönetim sektörü gerçekten ülkemizin en fazla istihdam sağlayan sektörlerinden biridir.

Dernek üyelerimiz bugün toplam 11 bin 533 tesiste hizmet vermektedir. Bizim tesis dediğimiz her bir sayı bir site, bir plaza, bir AVM, bir hastane, bir fabrika, bir havaalanı veya benzeri bir tesis demektir. Mesela Bilkent Şehir Hastanesi veya yeni İstanbul Havaalanı gibi dev tesislerde bu sayı içinde 1’er tesis olarak sayılmaktadır. 2018’de hizmet verdiğimiz tesislerin toplam brüt m2 inşaat alanı ise 205.6 Milyon m2’dir. 2018’de toplam hizmet verdiğimiz bağımsız bölüm (yani, konut, dükkan vb. tapulu bölüm) sayısı da 502.926’dır.

Maalesef sektör ile ilgili sağlıklı veri bugün için yoktur. Bu nedenle sektörün boyutunu bazı varsayımlarla tahmin edebiliriz. Mesela TRFMA Üyelerinin çalışanlarının sektörün yaklaşık %10’u olduğu, personellerin büyük kısmının asgari ücretli olduğu ve tesislerde personel giderlerinin, toplam tesis yönetim giderleri içinde yaklaşık %50 olduğunu kabul edebiliriz. Buna göre Tesis Yönetim sektöründe yaklaşık 1 Milyon kişinin istihdam edildiğini ve Pazar boyutunun yaklaşık 15 Milyar USD olduğunu söyleyebiliriz.

Ekonomi olarak sıkıntılı bir dönem yaşanmakta sektördeki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Mevcut tesislerin verimli ve sağlıklı olarak yönetimi, bakımı, işletmesi yani kısaca sürdürülebilmesi için bu binaların, profesyonel tesis yönetim firmaları ve uzmanları tarafından hizmet verilmesi ve yeterli kaynak sağlanması gerekiyor. Tesis Yönetim sektöründe de eğitime, gelişime, teknolojiye, yenilenmeye, kişisel gelişime önem vermek ve kaynak ayırmak gerekiyor.

Tesis Yönetim sektörü özellikle son 20-25 yıl içinde ciddi gelişmiş ve önemli istihdam artışı sağlamıştır. Sektörde istihdam ve ciro konusunda önemli gelişme olmasına rağmen pazar koşulları nedeniyle karlılıklar maalesef yeterli düzeyde olmamaktadır. Bu nedenle sektördeki firmalar gelişimleri için, personel sadakatinin arttırılması, ar-ge ve eğitim faaliyetlerinin geliştirilmesi için kaynak yaratmakta zorlanıyorlar.

Bugünkü ekonomik ortamda yeni projelerin azaldığını veya durduğunu düşünsek bile, mevcut AVM’ler, siteler, rezidanslar, iş merkezleri, oteller, okullar, fabrikalar, havalimanları, limanlar, marinalar vb. tesislerde bugün için profesyonel tesis yönetimine ihtiyaç devam etmektedir. Kaldı ki ekonomik verilere baktığınızda her zaman her ülkede bu tip duraklama dönemleri olabiliyor. Dolayısı ile bu durgunluk dönemlerinden sonra yine yeni projelerin devam edeceği ve mevcut projelere ilave olacağını düşünürsek tesis yönetim sektörünün gelecek ile ilgili önü oldukça açık gözüküyor.

Elbette ekonomilerde durgunluk dönemlerinde herkes tasarruf tedbirleri uyguluyor, bu nedenle tesis yönetim sektöründe personel tasarrufu ve bazı tesis giderlerinde tasarruf kaçınılmaz oluyor.

Son dönem faaliyetlerinizden bahseder misiniz? 

 Bildiğiniz gibi 3-6 Nisan 2019 tarihlerinde, Demos Fuarcılık’la beraber düzenlediğimiz İstanbul FM Expo Bina ve Tesis Yönetim Fuarı & TRFMC 2019 Türkiye Tesis Yönetim Konferansı’nı başarı ile gerçekleştirdik.  Bu yıl fuara 88 Firma katıldı ve yaklaşık 6000 kişi fuarımızı ziyaret etti.

EuroFM Başkanı Prof. Dr. Pekka Matvejeff, EuroFM Başkan Yardımcısı Goran Milanov, Avrupa Tesis Yönetim Konferansını düzenleyen Cifmer Global CEO’su David Martinez ve Norveç Bilim ve Teknoloji Üniversite’sinden Prof. Dr. Alenka Temeljotov-Salaj ve Klüh GmbH’dan Lauro Riberio gibi önemli yabancı konuşmacılarımızın da katıldığı Türkiye Tesis Yönetim Konferansımızda 3-5 Nisan 2019 tarihlerinde başarı ile gerçekleşti. Konferansımıza katılamayanlar konuşmaların videolarına www.tr-fmc.org web sitemizden ulaşabilirler.

7-8 Mart 2019’da İsviçre’de düzenlenen EuroFM Üyeler toplantısına ve Zhaw Üniversitesi Tesis Yönetim Konferansına katıldık. 11-15 Haziran 2019’da Dublin’de düzenlenecek olan EFMC 2019 Avrupa Tesis Yönetim Konferansına katılacağız. 20 Haziran 2019’da Sofya’da düzenlenecek olan Uluslararası Akıllı ve Yeşil Şehirler Konferansına katılacağız. 12-13 Eylül 2019’da Norveç’in Trondheim şehrinde düzenlenecek olan CIRRE Konferansına katılacağız.

ABD’de düzenlenen ISBS 2019 Uluslararası Sürdürülebilir Binalar Sempozyumu ve İstanbul’da düzenlenecek RE360 Gayrimenkulün Büyük Buluşması etkinliklerini de destekliyoruz.

MMO Makine Mühendisleri Odası ile 15 Mart 2019’da bir işbirliği anlaşması imzaladık, aynı şekilde EMO Elektrik Mühendisleri Odası ve UTTMD Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği ile de işbirliği görüşmelerine başladık.  Diğer sivil toplum kuruluşları ile de Tesis Yönetimi ile ilgili işbirliği yapmaktan memnuniyet duyarız.

Sektördeki gelişmeler ve sorunlar nedir? Hizmet kalitesi açısından sektörde dikkat edilmesi gereken konular nelerdir?

Sektörümüzde giderilmesi gereken pek çok eksik vardır, mesela tesis yönetim sektörü ile ilgili standartlar, yönetmelikler, kanunlar ya yoktur veya yetersizdir. Mesela tesis yönetimi ile ilgili en önemli kanun olan, Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında, apartmanlar için hazırlanmıştır. 2007 yılında toplu yapılara adapte edilmiş olsa da pratikte uygulamada çok ciddi eksik ve sıkıntılar vardır. Bu kanun hazırlanırken binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılar ve özellikle karma yapılar düşünülmemiştir.

Günümüzde aynı parsel üzerinde rezidans, ofis, otel ve AVM den oluşan karma ve kompleks yapılar yapılıyor. Böyle yapıları basit bir apartman mantığıyla yönetemezsiniz. O nedenle kanunun şu anki halinin uygulamada ihtiyaca karşılık vermediğini ve birçok eksik hususun olduğunu düşünüyoruz. Bunu sadece biz bina ve tesis yöneticileri değil, Kat Mülkiyeti Kanunu konusunda uzman birçok saygın hukukçu da söylemektedir. Bu konuda dernek olarak Hukukçu uzmanlarımızdan oluşan ‘Kat Mülkiyeti Kanun Komitesi’ çalışmalarımız devam ediyor. Amacımız kat mülkiyeti kanununun güncel koşullara uygun olarak güncellenmesidir. Bize göre belirli sayıda bağımsız bölümden büyük olan yapıların muhakkak profesyonel ve sertifikalı şirketler tarafından yönetilmesi gereklidir.

Asansör Muayene ve Yönetmeliği ile ilgili de son yıllarda uygulamada bazı sorunlar vardır. Her yıl yapılan muayeneler vatandaşa mali yük getirmesi yanında her yıl değişen yönetmeliklere göre her yıl farklı düzeltme talepleri ve ilave maliyetler gelmektedir. Bir yıl yeşil etiket alan asansör bir sonraki yıl yeni yönetmeliğe göre kırmızı etiket alabilmektedir. Sadece güvenlikle ilgili yeni yönetmelik maddeleri uygulanmalı yoksa asansör çağırma düğmesinin yerinin yeni yönetmelikte farklı tarif edilmesi nedeniyle düğmelerin yerinin 3 cm aşağıya indirilmesi vb. görsel ve şekilsel talepler olmamalıdır. Yeni binalarda da tıpkı arabalarda olduğu gibi her yıl yerine belirli aralıklarla muayene edilmesi gerekir.

2019 Yılında yayınlanan “Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği” de sektörü bu yıldan itibaren ciddi etkileyecek, hem vatandaşa ilave maliyet yaratacak, hem de uygulamada çok ciddi sorunlara yol açacaktır. Merkezi ısıtma sistemleri olan projelerde kalorimetre cihazlarının belirli sürelerde muayenesini elbette faydalı olacaktır, ancak her bir kalorimetrenin sökülerek kalibrasyona gönderilmesi, kalibre edilmesi, nakliyesi, tekrar yerine takılması vatandaşa ilave maliyet getirmekte, bunun yerine neredeyse yeni cihaz alınması daha ekonomik olabilmektedir. Ayrıca kalibrasyonda geçecek süre zarfında yedek kalorimetre takılması gereklidir. Bu işlemlerin binlerce konuttan oluşan büyük sitelerdeki uygulama zorlukları ve yol açacağı teknik ve ekonomik mahsurları vardır.

Bu konuda yerinde kontrol ve kalibrasyon çözümü üzerinde çalışma yapılması, milli servetin israf edilmemesi ve uygulama kolaylığı adına daha uygun olacaktır. Ayrıca muayene ve kalibrasyon yapma yetkisi olan firmaların birçoğunun aynı zamanda kalorimetre imalatçısı olması da temel olarak yanlıştır. Muayene ve kalibrasyon işleri imalatçı olmayan ve imalatçılarla hiçbir organik bağı olmayan bağımsız ve akredite kuruluşlar tarafından yapılması gerekir.

Bu konuyu TRFMC 2019 Türkiye Tesis Yönetim Konferansında bir oturumda ele almaya çalıştık. İlk fırsatta bu yönetmeliğinde Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının liderliğinde ilgili paydaşlarla tekrar ele alınması ve güncellenmesi gerekiyor.

Tesis Yönetimi ile ilgili EN 15221 Avrupa standartları bulunuyor. Bunlar yedi cilt ve bunların sadece iki tanesi TSE tarafından Türkçeleştirilmiş durumda, diğerlerinin ise Türkçeleştirilmesi bekleniyor. Uluslararası Standartlar Organizasyonu ISO tarafından tesis yönetimi ile ilgili ISO-41000 standardı 4 adet olarak (ISO-41001, ISO-41011, ISO-41012, ISO-41013) yayınlanmış ve halen 2 adet standart(ISO-41014, IS0-41015)  üzerinde çalışmalar devam ediyor. ISO-41000 standartları henüz Türkiye’de yayınlanmamıştır.

Eğitimli eleman ihtiyacı, kanunların yetersizliği, standartların eksikliği dışında ihale metotları, şartname ve sözleşme sorunları, kısa süreli sözleşmeler, araştırma eksikliği, vb. birçok sorun sektörün gelişmesi önündeki diğer sorunlardır.

Dijitalleşme, IoT, IT sektöründeki gelişmelerde sektörün iş yapış şeklini daha farklı bir boyuta taşıyacaktır. Günümüzde yaşanan hızlı değişim ve dönüşüm, teknolojinin ve yaşam tarzlarının hızlı gelişmesinin bir sonucu olarak müşteri beklentileri de her geçen gün artarak değişim göstermektedir.

Hizmet kalitesi açısından öncelikle mevcut yasalara, yönetmeliklere ve standartlara uygun çalışılması çok önemlidir. Tesis Yönetimi konusunda standartlar minimum hizmet seviyesini belirler, öncelikle müşteri beklentilerinin iyi analiz edilmesi ve bu beklentilere uygun hizmetlerin tasarlanması gerekir. Elbette müşterinin de bu tasarlanan hizmetler için gereken finansal kaynağı sağlayabilmesi, beklenen hizmetler ile ilgili KPI (Key Performance Indicators / Anahtar Performans Göstergeleri) ve SLA (Service Level Agreements / Hizmet Seviyesi Sözleşmeleri) ’nin başlangıçta iyi tarif edilmesi gerekir.

KPI, Hedef olarak tanımlanır ve hedeflerinizi belirlemenize aynı zamanda hedeflerinizi kontrol altında tutmanızı sağlar. Hedefleriniz yani KPI her zaman sayısal olmayacağı için KPI sonuçları olumlu ve olumsuz gibi de olabilir. SLA hizmet sağlayıcı ve müşteri arasında bir sözleşmedir. SLA müşterinin ne alacağını belirtir ve servis sağlayıcısından ne beklendiğini açıklığa kavuşturur. Hizmet seviyesi sözleşmeleri, iş ilişkisinden ne beklenebileceğine dair kesin bir netlik sağlayarak her iki tarafa da yarar sağlar. Hizmet seviyesi sözleşmesinde başarının anahtarı uygulanan metriklerde yatmaktadır. Yani, ölçülebilirlik önemlidir.

Yeni projeleriniz ve varsa eklemek istedikleriniz?

 Avrupa Standartlarına uyum ve Avrupa’daki benzeri dernek ve akademik kurumlarla iş birliği amacıyla Türkiye’yi temsilen EuroFM’ üyeyiz. 9 Ekim 2019 ‘da Ankara’da EuroFM’in üyeler toplantısını düzenleyeceğiz. EuroFM üyeler toplantısından hemen sonra 10-11 Ekim 2019’da Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü ile Uluslararası Tesis Yönetim Konferansını düzenleyeceğiz. Tesis Yönetimi konusunda en büyük iki sivil toplum kuruluşu olan EuroFM ve IFMA’nın Başkanları da Uluslararası Tesis Yönetim Konferansımıza katılacaklar.

Etiketler: Tesis Yönetimi Pazarı » TRFMA